Immobilien

Wer an Immobilien denkt, denkt an den Notar – und umgekehrt. Grund dafür ist, dass die allermeisten Immobiliengeschäfte der Mitwirkung des Notars bedürfen. So hat der Gesetzgeber die Beurkundungspflicht für sämtliche Verträge vorgeschrieben, mit denen eine Immobilie verkauft oder in anderer Weise – sei es durch Schenkung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, sei es durch Tausch oder im Wege der Erbauseinandersetzung – veräußert werden soll. Aber auch für andere Grundstücksgeschäfte ist der Notar zuständig. Durch die Bestellung von Dienstbarkeiten etwa werden Geh- und Fahrtrechte oder Versorgungsleitungsrechte und damit die Erschließung des Baugrundstücks gesichert. Wer ein Bankdarlehen aufnimmt, erhält wesentlich bessere Darlehenskonditionen, wenn er als Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch anbieten kann. Übergeber von Grundbesitz wiederum behalten sich an dem übergebenen Grundbesitz z. B. Nießbrauchs- oder Wohnungsrechte zurück und lassen sich zur Sicherung vereinbarter Renten eine Reallast im Grundbuch eintragen.

Immobilien sind Existenzgrundlage

Weshalb aber hat der Gesetzgeber für all diese Rechtsgeschäfte die Mitwirkung eines Notars vorgeschrieben? Der wichtigste Grund: Immobilien sind in der Regel wertvoll, in vielen Fällen sind sie für den Eigentümer Teil seiner Existenzgrundlage. Man denke nur an das Familienheim oder an die Grünflächen eines landwirtschaftlichen Betriebs. Um diese wertvollen Güter nicht zu gefährden, ist durch die Einschaltung des Notars sichergestellt, dass Verträge hierüber nicht unbedacht oder übereilt abgeschlossen werden.

Schließlich schaffen die Beteiligung des Notars und die durch ihn veranlasste Eintragung im Grundbuch die erforderliche Rechtssicherheit. Wer im Grundbuch verzeichnet ist, muss nicht fürchten, dass er seiner eingetragenen Rechte verlustig geht.

Kauf bzw. Verkauf wollen geregelt sein

Schon beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags stellen sich zahlreiche Fragen, die für den Laien ohne rechtliche Beratung nur schwer zu beantworten sind. Es geht schon los bei der Frage, was überhaupt gekauft wird. Ist etwa der Erdgeschosswohnung die dahinterliegende Wiesenfläche wirklich als Sondernutzungsrecht zugeordnet, oder haben hier alle Miteigentümer der Wohnanlage Zutritt? Was bedeutet es, wenn im Grundbuch eine „Nutzungsbeschränkung“ zu Lasten des Grundstücks eingetragen ist?

Herzstück eines jeden Immobilienkaufvertrags aber ist die wechselseitige Absicherung von Verkäufer und Käufer. Oftmals lernen sich diese erst anlässlich des Vertragsabschlusses kennen und wissen wenig vom anderen. Deshalb ist es wichtig, dass der Verkäufer erst dann sein Eigentum im Grundbuch verliert, wenn er den Kaufpreis vollständig erhalten hat. Umgekehrt soll der Käufer erst dann zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet sein, wenn endgültig „grünes Licht“ für die Durchführung des Vertrags gegeben ist. So muss vor Zahlung sichergestellt sein, dass im Grundbuch etwa noch eingetragene Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden können, bestehende Vorkaufsrechte nicht ausgeübt und erforderliche Genehmigung erteilt werden. Die Eintragung einer Vormerkung schützt den Käufer außerdem vor schädlichen Zwischeneintragungen im Grundbuch. Besondere Fragen stellen sich bei der rechtlichen Gestaltung von Bauträgerobjekten.

Dies ist nur eine kleine Auswahl der zu klärenden Fragen. Durch sorgfältige Gestaltung lassen sich bestehende Risiken auf ein Minimum reduzieren. Nutzen Sie die Gelegenheit und lassen sich rechtzeitig beraten!

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